空き家を民泊に活用したい！メリット・デメリットや開業までの流れとは
実家や相続した物件が、様々な事情から空き家になってしまうケースがあります。
空き家状態のまま放置してしまうと、建物の倒壊リスクや衛生環境の悪化などの理由による資産価値の低下を招いてしまいます。
もし空き家をお持ちでお困りの状態であれば、「民泊」に活用し副収入にあてるという手段があります。
空き家を民泊に活用するメリットやデメリット、始め方、管理の方法などについて紹介いたします。
民泊に提供する「住宅」の定義
民泊とは、個人宅の全部もしくは一部を旅行者などに貸し出し、宿泊してもらうというサービスです。
2018年に「住宅宿泊事業法」、いわゆる民泊新法が施行され、法整備が整ったことで、空き家や空き部屋を活用しやすくなっています。
民泊として提供するためには「住宅」である必要があり、その「住宅」である条件として以下の設備が完備されていなくてはなりません。
- 台所：調理設備（コンロ）と流し台が必須で、電子レンジだけというケースは認められていません。
- 浴室：シャワーのみでも認められます。ただし近隣の温泉設備や公衆浴場を浴室として扱うことは認められていません。
- トイレ：和式・洋式は不問ですが、外国人利用客が一定数いることを考えると洋式が望ましいでしょう。
- 洗面設備：独立した洗面台であることが基本ですが、台所の流し台で兼用することも可能です。その場合鏡の設置が必須です。
この要件を満たしていれば、空き家であっても民泊用の物件として貸し出しが可能になります。
問題なく居住できる環境なのかどうかが、民泊として貸し出せる住居の最低条件となっています。
空き家を民泊にするメリットとデメリット
民泊については、いろいろなトラブルなどがニュースで伝えられることもあり、不安や心配に思う方もいらっしゃると思います。
空き家を民泊にするメリットとデメリットを、改めて明確にしておきましょう。
【メリット】
①維持費を軽減・回収できる
空き家を維持するだけでも税金や光熱費、保険など様々な費用が発生し、1年あたり数万～数十万円程度必要になるケースもあります。
民泊として貸し出し、宿泊料金として副収入を得ることで、その維持費を軽減・回収できるようになります。
観光地や都市部であれば、十分に黒字化することも可能でしょう。
また単なる空き家にしておくと「特定空き家」という扱いとなり固定資産税が最大で6倍にも膨れ上がるため、それを回避することにもつながります。
②建物の老朽化・資産価値の低下の防止につながる
常に人が出入りするようになると、風通しがよくなったり定期的に清掃・メンテナンスを行うようになったりすることで、建物の老朽化とそれに伴う資産価値の低下の防止につながります。
③地域貢献・近隣の防犯につながる
人の出入りが発生することで、地域経済の振興につながります。
それと同時に空き家にありがちな不用心さもなくなり、防犯や景観維持にもつながります。
【デメリット】
①初期投資が高額になる可能性がある
住居として貸し出すにあたっては、リフォームや耐震補強、消防設備の設置などが必要となるケースがあり、初期投資が高額になる可能性があります。
特に古い空き家の場合は、相応の金額が必要となるでしょう。
②年間で180日を超えての運営は不可能
住宅宿泊事業法（民泊新法）により、年間の営業日数は最大180日となっており、1年の半分ほどしか民泊として活用できない規定となっております。
収益計画を立てる際は、これらの要素を加味した上で立案することが必要です。
③立地によって向き・不向きがある
アクセスが悪い場所に建物があったり、近場に観光地がなかったりすると、利用客も少なくなる可能性があります。
逆に、アクセスが良好、近場に有名な観光地があるという場合、国内外問わず多くの利用客が見込めます。
民泊の運営形態
民泊の運営形態として、家主が同居する「家主居住型」と、家主が同居しない「家主不在型」に大別されます。
空き家を民泊に活用する場合は「家主不在型」が基本となり、その場合は法律上の決まりとして管理対応を代行業者に委託する義務が発生します。
代行業者に依頼することによる費用が発生しますが、普段はほぼ何もせずに空き家を民泊に活用できるということにもなります。
「Minpaku Supporters」では完全運営代行サービスのみを承っており、料金プランは売上の20％と清掃費を手数料として頂く形となっております。
完全成果報酬制となり、契約金や月の固定費用が別途発生することはありません。
また清掃費は宿泊するお客様の負担となっており、料金が上乗せされることもありません。
他社代行業者と比較しても契約費や月額固定費がかからず、コストを抑えて運営することができます。
※オプションとしてサービスを付与する場合は有料となります。
民泊を開業するまでの手順
空き家を民泊化するための手順や準備すべきことを解説します。
①運営形態・収支の検討
まずは空き家の状況に合った運営形態・資金計画を立てましょう。
家主不在型であれば代行業者が必須となるので、そのプロのスタッフと相談しながら組み立てていくことをおすすめします。
その際に、宿泊料金や稼働日数、予約サイトへの手数料などから年間の収支をシミュレートしていきます。
運用の見通しが立てば、リフォームや家具の調達など投資できる金額も明確になっていきます。
②届出・申請
住宅宿泊事業法で民泊を始める場合、その物件がある自治体へ届出を行います。
その際には、物件の図面、台所やトイレなどの設備が要件を満たしていることを証明する資料が必要となります。
家主不在型の場合は管理業者との契約書も用意しておき、具体的な管理委託内容を明確にしておくといいでしょう。
③開業準備
手続きを終えたら利用客を迎える準備に進みます。
利用客に安心して宿泊してもらうために、消防設備や水回り整備する他、家具・家電・日用品・Wi-Fiなどを揃えておき、利用者が快適に過ごせる環境づくりを進めましょう。
同時に、ゴミ出しや騒音対策などのハウスルールの作成も行います。
民泊は外国人利用客も多いので、英語・中国語・韓国語などを併記した説明書きを設けておくといいでしょう。
予約サイトへの掲載の準備もここで行います。
写真を載せる際は、部屋の魅力が伝わるだけではなく、近隣の観光情報も紹介するといいでしょう。
これらの準備が整えば、空き家を民泊として活用するための準備完了となります。
まとめ
コロナ禍を経てインバウンド需要が増えオーバーツーリズム問題も話題となる中、空き家を活用する民泊は、「訪日外国人の増加」「空き家問題」という2つの社会問題を解消するひとつの手段となります。
特に木造の古民家は、その雰囲気を味わいたいという訪日外国人利用客から高い人気を集め、古民家そのものが観光資源となります。
空き家を空き家として眠らせておくだけではただ出費だけが発生する状況となるため、ぜひ民泊としての活用法をご検討ください。
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