民泊事業と賃貸経営ならどちらがいい？それぞれのメリット・デメリットを解説！
空き物件を活用するにあたり、賃貸による家賃収入を狙うべきか、民泊事業にすべきか悩みどころです。
それぞれにメリットやデメリットがあり、その環境・手間・初期費用などで適したほうを選ぶのがいいでしょう。
不動産に限らず、投資にはリスクとリターンがあり、そのバランスを取りながら考えていくのが重要です。
この記事では、賃貸による家賃収入・民泊事業それぞれのメリットやデメリットについて紹介いたします。
民泊経営の定義とは
民泊事業の一般的な解釈として、住宅の全部または一部を旅行客などに短期間貸し出すことを意味しており、そのように理解されている方が多いかと思います。
ただ実際は法律により民泊の種類は大きく3つに分けられており、具体的に一言でこれと定義するのが難しいものです。
まずは民泊の種類と法律上の規定について簡単に紹介します。
・簡易宿所
旅館業法によって定められたものであり、営業の許可を得るには最低床面積など特定の構造基準を満たす必要があります。
簡易宿所は営業日数に制限がなく、旅館業法上では近隣住民とのトラブル防止措置を取る必要もありません。
・特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）
国家戦略特別区域法で定められた経営事業で、外国人旅行客の滞在に必要なサービスを提供するものとして政令の要件に該当する事業のことを指します。
現在は東京都大田区や千葉県千葉市など7つの特別区域が設定されており、これも年間営業日数の上限はありませんが、1回あたり2泊3日以上の滞在が条件となります。
・民泊新法
2018年6月に施行された住宅宿泊事業法に基づく法律で、書類をオンラインで提出できるなど民泊事業を始めるハードルが下げられました。
ただ規定により、営業日数が年間180日以内に制限されるなどの条件があります。
不動産投資による家賃収入とは
不動産投資での家賃収入とは、所持する不動産・物件を第三者に貸すことで得られる家賃のことをいいます。
不動産投資は、資産を保有することで得られる収入にあたる「インカムゲイン」と、資産を売却することで得られる収入にあたる「キャピタルゲイン」に分けられます。
このうち、家賃収入は「インカムゲイン」に相当します。
家賃収入という言葉からマンションの部屋などを貸し出すものがイメージされやすいですが、近年よく目にする駐車場スペースの貸し出し、電動キックボードのポートの貸し出しなども含まれます。
民泊事業のメリット
ではそれぞれのメリットとデメリットを調べてみましょう。
まずは「民泊事業のメリット」です。
1.収益性の高さ
1日単位の料金設定が可能となるため、夏休みやゴールデンウイークなどの繁忙期には収益が増大します。
普段の2倍や3倍の料金設定でも利用者が多くなり、繁忙期には収益アップを期待できます。
2.需要が拡大している
インバウンドの拡大により、観光地やイベント開催地では宿泊施設の需要が拡大傾向にあります。
コンサートやイベントなどが定期的に開催される場所の近隣にある物件では、年間スケジュールに合わせた料金設定をしているところもあります。
3.資産価値の向上につながる
適切な管理やリノベーションをすることで、物件の価値を向上させることができます。
大阪では万博などもあったことから民泊投資の動きが盛んで、賃貸物件から民泊物件にシフトたことでし収益が増加し、不動産価値が大きく上がったという物件もあります。
民泊事業のデメリット
続いて「民泊事業のデメリット」です。
メリットばかりに目を向けデメリットを理解しておかないと、投資は成功しづらいでしょう。
1．複雑な法規制
民泊における最大のハードルは法規制で、特に住宅宿泊事業法では以下の条件や義務が生じます。
- 年間営業日数は最大180日
- 管理業者の登録義務
- 近隣住民への説明義務
この他にも自治体独自の条例によって最大営業日がさらに制限されることもあり、日に日に規制が厳格化している状況にあります。
2．管理・運営が面倒
民泊運営では、少なくとも以下の業務が必須となります。
- 予約管理
- 外国人利用者対応
- 清掃・リネン交換
- トラブル対応
特に民泊利用者と近隣住民のトラブルについてはニュースになることも多く、避けては通れない課題です。
これらの管理・運営は自分だけでは対応が難しいことが多いため、コストは発生しますが代行業者の利用をおすすめします。
3．収益が不安定
民泊は旅行やイベントの数や有無によって収益が大きく変わります。
記憶に新しいコロナ禍においては、多くの人の移動がなくなった結果民泊事業から撤退した業者も多数ありました。
また昨今の日中情勢などのように国際情勢による影響も強く受けるものとなるため、安定した収入が期待できないケースがあります。
不動産投資による家賃収入のメリット・デメリット
次に、不動産投資による家賃収入のメリット・デメリットをまとめてチェックします。
メリット
- 継続的な家賃収入が得られる
- 将来的に再びその物件に住むことができる
やはり一番のメリットは安定した継続収入で、民泊事業には無い点です。
また転勤などである程度の期間家を空ける場合、売却せずに第三者に貸すことで、将来的にその地に戻ってきたとき再度住むことができるのも利点です（このサービスをリロケーションといいます）。
デメリット
- 空室が続いた場合長期間無収入となる
- 長期契約の場合自分が利用したくても利用できない時期がある
- 資産価値が下がる可能性がある
特に気にしたいのが、空室が続いてしまうリスクです。
当然利用者がいないと収入にはならず、民泊事業と比べそのリスクは大きいと言えます。
民泊事業と賃貸経営ならどちらがおすすめ？
民泊事業と賃貸経営のどちらを選ぶかは、何を重視するかによって変わります。
民泊事業は高い収益率が魅力で、賃貸経営よりも高い利益につながる可能性が多く、賃貸経営は安定した収益を得られる魅力があります。
民泊事業は利用者と近隣住民のトラブルがよく報道されますが、賃貸経営にも同じリスクは潜んでいます。
どちらも代行業者や管理業者を利用していれば自らが対応することは少なくなりますが、オーナーとしてトラブルの有無やその内容は把握に努める必要があります。
また法律面での規制の動きやそれに対応する手間なども無視できず、特に民泊事業においては大きな判断要素になるでしょう。
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また清掃費は宿泊するお客様の負担となっており、料金が上乗せされることもありません。
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※オプションとしてサービスを付与する場合は有料となります。
まとめ
民泊事業は、高収益の可能性や柔軟性に富んだ運用方法が魅力な一方、法規制やトラブルによる運営負担といったリスクが伴います。
不動産投資としての賃貸経営は、安定的な収入が期待できる一方、空室が続くリスクや資産価値低下などのリスクが伴います。
それぞれに一長一短があるため、メリットやデメリットを見極め、利益を重視するか、手間を重視するか判断するべきでしょう。
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