別荘を民泊で貸すにはどんな準備が必要？メリット・デメリットと共に解説！
別荘を持っていたり、親から譲り受けたりした方は、その扱いに苦労することもあるかと思います。
常に滞在するわけではないため、定期的なケアやメンテナンスもままならず、維持するためのコストも必要となります。
そこで、別荘を民泊として活用する方法がにわかに注目を集めています。
ただ、事業として始めるにあたっては法律にのっとった準備が必要となります。
この記事では、別荘を民泊として貸すメリット・デメリット、準備のために必要なことについて紹介いたします。
民泊として運営するための事前確認や準備の流れ
別荘を民泊として運営するにあたり、まずは法律や条例などをしっかり理解しておく必要があります。
まず法律として、簡易宿所として許可を取得する「旅館業法」と、民泊として許可を取得する「住宅宿泊事業法・特区民泊」があります。
旅館業法に基づき簡易宿所として事業を行う場合、1年を通じて制限なく営業できるというメリットがある一方、消防基準や衛生管理などの基準が厳格となっています。
民泊として事業を行う場合、台所・トイレ・浴室・洗面設備といった水回りの環境が整った住宅であればいいというメリットがある一方、年間180日という営業上限が設けられています。
ただ別荘を民泊利用する場合、オーナー自身も別荘を利用するケースがあることや、年間ほぼ毎日が民泊利用されることはほぼないので、年間180日でも十分な日数と言えます。
しかし、そこで気を付けなければならないのが、各自治体における条例です。
自治体によっては営業上限の日数が180日よりも少なく設定されているケースがあるほか、別荘の民泊利用は完全に禁止している自治体もあります。
それを知らずに事業を進めてしまわないよう、まずは別荘がある自治体の条例やルールについて確認しておくことをおすすめします。
法律・条例の面で問題がなければ、いよいよ民泊事業をスタートさせるための準備に入ります。
主な流れとしては以下の形となります。
①別荘の整備、設備や日用品の確認
先ほども説明したように、別荘を民泊として使用するためには水回りの環境を整えておくことが絶対条件となります。
その他にも、寝具や空調設備などは最低限必要なものとなります。
老朽化している設備や使用感が目立っているものがある場合、買い替えや改修なども検討するべきでしょう。
その他、長期利用に備えて台所用品や日用品なども十分な量を揃えておくべきです。
②集客のためのマーケティング戦略
利用者を集めるためには、Airbnbなどの宿泊予約サイト（OTAサイト）への登録が最低限必要です。
そしてただ掲載するだけではなく、別荘があるエリアの観光スポットや飲食店情報など、その場の魅力を伝える情報発信が集客力向上のためのカギとなります。
季節性やその地域のイベントなどを考慮し、適切なターゲットに適切な価格で案内できるようなマーケティング戦略を構築しましょう。
③運営体制・利用者対応
別荘が自宅から遠く離れた場所にあるという方も多いと思います。
その場合、清掃や鍵の開け閉めの管理などを業者などに委託することになります。
また予約から当日・利用後のゲスト対応も必要となりますが、これらの対応も業者に一括管理してもらうほうが効率がいいでしょう。
ただ一括管理を委託する場合も、宿泊ルールや緊急対応フローの作成は必要となるため、外国人利用者も想定した上で複数言語でそのルールをまとめておくことをおすすめします。
「Minpaku Supporters」では完全運営代行サービスを承っており、料金プランは売上の20％と清掃費を手数料として頂く形となっております。
完全成果報酬制となり、契約金や月の固定費用が別途発生することはありません。
また清掃費は宿泊するお客様の負担となっており、料金が上乗せされることもありません。
他社代行業者と比較しても契約費や月額固定費がかからず、コストを抑えて運営することができます。
※オプションとしてサービスを付与する場合は有料となります。
別荘を民泊にするメリットとは
別荘を民泊事業に活用する大きなメリットは、自身が利用していない期間を民泊として貸すことによる収益増です。
別荘をもっておくだけでも相応の維持費・固定費が必要となりますが、その費用の軽減が期待できます。
観光シーズンなどに合わせて宿泊費を調整することも可能となり、ゴールデンウイークや夏休み・年末年始であれば通常の倍以上の宿泊費を設定しても利用者が集まります。
それにより、コストの回収・収益化も十分期待できます。
そして一定数の利用があることで、建物が劣化しにくくなるという効果も生まれます。
人の出入りがあることで換気が行われ、湿気によるカビなどが生えにくくなります。
別荘を民泊にするデメリットとは
別荘を民泊事業に活用するにあたり、法律に基づく各機関への届け出が事前に必要となるため、運営開始まで時間や手間を要します。
計画的にスケジュールを立てることが必要です。
また別荘が遠方にある場合、清掃などを業者に委託することになるかと思いますが、そのロケーションによっては対応可能な業者が見つからない場合があります。
OTAサイトなどで同じ地域で民泊を運営している物件があるかどうか、前もってチェックしておくといいでしょう。
そして民泊事業の場合、年間180日以内の利用に制限されるため、自身で利用するケースは少ないものの多くの利用者が見込める場合は民泊事業は不向きになる可能性があります。
その場合、旅館業法に基づく簡易宿所としての利用を検討するといいでしょう。
また近隣住民とのトラブルの可能性も否定できません。
考え得るトラブルの内容をあらかじめ想定しておき、問題が発生した際に迅速に対応できるように対策を立てておきましょう。
別荘の民泊事業を成功させるポイント
別荘の民泊事業を行うには、その地域の特性を活かした戦略を立てるべきです。
例えばスキー場の近くなら年末年始や春休み、避暑地であれば夏休みに需要が高まります。
また観光地が近くにある場合、週末は常に需要が見込めます。
そういった需要が高い時期に民泊として稼働させつつ、利益もしっかりと確保できるよう、バランスを取った戦略を考えましょう。
そして、利用客からの声や評価を常に注意し、何かクレームや要望があれば早めに解決するようにしましょう。
設備が壊れていた、水回りが汚れていた、日用品が切れていたなどの感想がサイトに書かれ低評価を受けると、今後の集客に大きな影響を及ぼします。
管理業者に委託する場合、その業者選びもポイントとなるでしょう。
まとめ
別荘の民泊活用は、不動産の有効的な活用・収益化を図れる手段となります。
一方、法律や条例をしっかり理解することや、環境・設備の充実といった事前準備も欠かせません。
事前準備を適切に進め、その地域に合ったマーケティング戦略を立てることで、安定した収益が見込めるようになっていきます。
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