自宅や空き部屋を活用した民泊の始め方は？メリット・デメリットや成功するためのコツも解説！
自宅を活用して民泊を始めてみたい、と考える方が多いようです。
自宅を不動産として収益化することで、ローンの返済に充てるという考え方もあります。
ただ民泊はいろいろ大変そう、トラブル対応が難しいのではといったイメージもあるかと思います。
この記事では、自宅で民泊を始めるための流れや、成功させるためのコツなどについて紹介いたします。
自宅で民泊を始めることはできるの？
子どもが成長して家を出たり、自らの転勤などで自宅の一部もしくは全スペースが空くことがあります。
そのとき、スペースを眠らせておくのではなく民泊などで活用するという方法があります。
実際、2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）によって一定の条件を満たせば自宅でも民泊を営業できるようになりました。
その条件について、簡単には以下の内容となります。
- 年間180日以内の営業にとどめる
- 自治体への届け出
- 消防法、衛生面で基準を満たす
特に注意したいのは「年間180日以内の営業」という点ですが、ほぼ年間の半分しか営業できないのでは儲からないのではないか？と思われるかもしれません。
ただ実際に利用が多いのは繁忙期や週末となり、平日に申し込みが殺到することは多くないので、気にしすぎる必要はないかと思います。（もちろん地域によって異なります）
自宅で民泊を運営するメリット・デメリット
自宅で民泊を運営するにあたり、それぞれメリットとデメリットがあります。
それをしっかり理解した上で、自宅を民泊として活用するかどうかを検討するべきでしょう。
自宅で民泊を運営するメリット
・空き部屋を活用し副収入に変えられる
使わない部屋をそのまま民泊として貸し出すことで、副収入を得られるようになります。
その副収入をローンの返済に充てたり、生活費の足しにすることで、日々の生活にゆとりを生み出します。
自宅の一部を活用する形になることから新たに物件を購入する必要もないため、リスクが少ない投資方法になります。
・外国人利用者との交流が生まれる
民泊は外国人利用者の割合が多く、もし民泊を始めたら外国人観光客が利用する機会が多くなるでしょう。
それにより交流が生まれ、海外文化に触れるチャンスが生まれます。
もしリピーターとなれば、海外の友人が誕生するきっかけにもなります。
自宅で民泊を運営するデメリット
・近隣住民とのトラブルに注意が必要
民泊で一番注意すべきなのが「近隣住民とのトラブル」です。
騒音・ゴミ出し・無断駐車などが起こると、クレームが向かう先となるのは利用者と同時にそのスペースを貸し出している家主です。
近隣住民との信頼関係がないと成り立たないビジネスとなるので、事前に十分な説明や配慮を行うことが必要です。
・運営には許可が必要
法律に基づき、民泊を運営するには自治体などに書類を提出し、許可を取る必要があります。
万が一無許可で運営した場合は法令違反となり、罰則が科される可能性があります。
自治体によっては独自で条例を設けているところもあり、取り締まりが強化されているので、無許可での運営は何らメリットがありません。
自治体の許可のもと行う運営は、利用者にも安心・安全や信頼を与えます。
・清掃の手間がかかる
民泊は利用者が生活・宿泊するので、ホテルのようなものになります。
当然、利用後には清掃を行う必要があり、その手間がかかることになります。
部屋の掃除やベッドメイキング、備品の補充などを毎回きっちりと行わなくてはなりません。
代行業者を活用することで、コストは発生しますがその手間を省くことができます。
「Minpaku Supporters」では完全運営代行サービスを承っており、料金プランは売上の20％と清掃費を手数料として頂く形となっております。
完全成果報酬制となり、契約金や月の固定費用が別途発生することはありません。
また清掃費は宿泊するお客様の負担となっており、料金が上乗せされることもありません。
他社代行業者と比較しても契約費や月額固定費がかからず、コストを抑えて運営することができます。
※オプションとしてサービスを付与する場合は有料となります。
自宅で民泊を始める際の流れ
自宅で民泊を始める場合の主な流れについて説明します。
1.自治体に必要書類を提出
住宅宿泊事業法（民泊新法）に伴い、民泊を運営するにあたっては各自治体に書類を提出する必要があります。
届出書だけではなく、住宅の図面、消防法令適合通知書、周辺地域への説明資料なども必須となります。
かなり多くの書類が必要となり、また自治体によっても変わってくるので、事前に自治体に相談の上どんな書類が必要かを確認しておきましょう。
2.部屋内の準備
書類提出とほぼ同じ時期に、ゲストを迎え入れるための準備も始めましょう。
予約をもらうためには、家具を新調したり内装を整備したりなど、利用者が快適に過ごせるための空間づくりを意識する必要があります。
その他、生活用品・アメニティ類を十分に揃えておくことも重要です。
3.予約サイトへの登録
書類提出と部屋の準備がある程度終わり、利用者を招き入れる段階になったら、Airbnbなどの予約サイトに登録しましょう。
SNSなどで集客することも可能ですが、民泊の運営にあたっては予約サイトへの登録は利用者からの申し込みを得るために必須です。
掲載サイトを選ぶ際は、利用者が多いサイトであることはもちろん、サポート体制が整っているサイトを選ぶことをおすすめします。
特に民泊運営経験が浅い方は、利用者とのトラブルが起きた際に仲介してくれるサイトが便利でしょう。
自宅での民泊運営を成功させるポイント
最後に、自宅での民泊運営を成功させるポイントを整理します。
以下の点には、最低限注意を払いましょう。
1.近隣住民への説明と理解を欠かさない
見知らぬ人が近所を歩いている、というだけで住民の方は警戒感を抱くものです。
民泊を始めるにあたり、近隣住民への説明を欠かさず、しっかりと理解を得ることが重要です。
理解なくしては成功なし、と覚えておきましょう。
2.多言語対応
特に外国人利用者が多く見込まれる場合、英語・中国語・韓国語など多言語に対応した利用マニュアルなどを作成することを強く推奨します。
翻訳が難しいと思われるかもしれませんが、ChatGPTなどを活用することで素早くかつほぼ正確に訳してくれます。
また予約サイトやSNS、ホームページを用意する場合も、多言語対応のものを用意しましょう。
3.付加価値をつける
部屋の近くに有名なテーマパークや観光地があれば利用者は増えますが、同様に民泊を運営している方との差別化が必要になります。
反対に部屋の近くに有名な観光地などがない場合、単純に利用者が増えない可能性があります。
そのときは、その部屋を利用することで得られる付加価値をつけることが必要になってくることがあります。
一例として、外国人利用者が多い場合は、日本らしい和室や襖をつけるなど日本文化を体験できるようなコンセプトを持たせることで差別化できます。
まとめ
自宅の民泊運営は、空き部屋を活用して副収入を得られることから大きなメリットがあります。
元々所有する部屋を活用する投資に近く、リスクが少ないのも特徴です。
一方、近隣住民とのトラブルなどのおそれがあるため、運営にあたり十分な対応が求められるものでもあります。
また法律・条例による取り締まりもあるため、法令違反・条例違反とならないよう注意する必要もあります。
メリット・デメリットなどを十分検討した上で、取り組んでみたいという方は無理のない形でスタートすることをおすすめします。
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